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Eigenheimzulage

Eigenheimzulage kurz erklärt
Eigenheimzulage optimal nutzen
Selbstnutzung des Wohnraums
Eigenheimzulage zweimal gleichzeitig nutzen
Eigenheimzulage und Arbeitslosengeld (ALG II)
Verkauf oder Vermietung des geförderten Wohnraums
Steuerberatung beim Immobilienkauf
Links

Eigenheimzulage kurz erklärt

Die Eigenheimzulage zählt wie die 'Förderung von Vermögenswirksamen Leistungen (VL)' oder die 'Wohnbauprämie beim Bausparen' zu den staatlichen Subventionen.

Mit der Eigenheimzulage sollten bauwillige aber nicht wohlhabende Bürger/Familien und indirekt die Bauwirtschaft gefördert werden.
Nachdem schon jahrelang über die Abschaffung der Eigenheimzulage diskutiert wurde, hat man sie zum 31.12.2005 wirklich abgeschafft. Sie wird aber noch für den vollen Förderzeitraum gewährt, wenn das Eigenheim vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurde (Datum notarieller Kaufvertrag) oder wenn der der Bauantrag für eine neue Wohnung vor diesem Termin gestellt wurde.

Eigenheimzulagen, die bereits bewilligt sind, laufen auch nach dem 1.1.2006 wie bisher weiter. Bei Familienzuwachs (Geburt, Adoption) oder wenn vorhandene Kinder aus anderen Gründen (Aufnahme einer Ausbildung, weniger eigener Verdienst, Arbeitslosigkeit, Behinderung) wieder Kindergeld bekommen, kann die Eigenheimzulage sogar steigen.
Wenn für das Kind mindestens einen Monat Kindergeld gibt, kann für das gleiche Jahr und dieses Kind die Kinderzulage zur Eigenheimzulage beantragt werden. Ein formloser Antrag an das Finanzamt mit Kopie des Bescheids der Kindergeldkasse genügt.

Seit Oktober 2006 diskutiert die Bundesregierung gelegentlich über eine Neuauflage einer Eigenheimförderung. Sie soll künftig im Zusammenhang mit der Riester-Rente stehen.
Hier ein Artikel zu Wohn-Riester bzw. zur Eigenheimrente aus www.focus.de (04.03.2008).

Die Eigenheimzulage ist in einem Artikel bei Wikipedia schon sehr gut erklärt; deshalb hier nur noch eine Zusammenfassung in Stichworten:

Die Eigenheimzulage gibt es nur bis zu einer bestimmten Einkunftsgrenze.
Pro Person gibt es nur einmal im Leben die Eigenheimzulage.
Ein Ehepaar kann sie zweimal in Anspruch nehmen (§ 6 EigZulG ).
Eigenheimzulage gibt es nur für selbstgenutztes Wohneigentum.
Es gibt 8 Jahre Geld vom Staat.
Die Eigenheimzulage besteht aus
einem Fördergrundbetrag (1% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, höchstens 1.250 €/Jahr) und einer Kinderzulage je Kind (800 €/Jahr)
Die Kinderzulage gibt es für jedes Kind, für das mindestens einen Monat Kindergeld bezogen wurde und das im Haushalt der Eltern wohnt(e).
Wenn Kinder nach (Erst-)Beantragung der Kinderzulage geboren werden, sollte man für sie rasch Kindergeld beantragen. Danach kann mit einer Kopie des Kindergeldbescheids und einem kurzen Schreiben die Kinderzulage beim Finanzamt beantragt werden.
Eigenheimzulage gibt es nur für Jahre in denen die Wohnung/das Haus auch selbst bewohnt (=selbstgenutzt) wird! Wer Ende 2005 schnell noch was kauft, muss auch bis spätestens 31.12.2005 noch (beweisbar) einziehen, sonst gibt es für 2005 keine Eigenheimzulage (="Sylvesterfalle").

Auf dieser Seite soll nicht das ganze Thema dargestellt, sondern 'nur' ein paar Dankanstöße vermittelt werden.

Eigenheimzulage optimal nutzen

Für ein selbstgenutztes Haus bzw. eine selbstgenutzte Wohnung bekommt man, wenn die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind, auf Antrag die Eigenheimzulage.

Hier soll gezeigt werden, wie besonders eine kinderreiche Familie mit möglichst wenig Einsatz an Kapital möglichst viel Eigenheimzulage bekommen kann.

Strategie für ein möglichst günstiges Verhältnis zwischen Eigenheimzulage und Kapitaleinsatz:

Eine Familie mit mehreren Kindern kauft für das älteste Kind eine kleine (Studenten-) Wohnung.
Die Wohnung wird für mindestens 8 Jahre von der Familie selbst genutzt.
Eine Familie mit drei Kindern kann für eine 125.000€-Wohnung maximal 29.200€ erhalten. Dies ist fast ein Viertel des Anschaffungspreises.
Für eine 70.000€-Wohnung kann sie maximal 24.800€ erhalten. Die Wohnung wäre damit zu mehr als einem Drittel bezahlt.
Kaufen kann hierbei günstiger als Mieten werden. In meinem Downloadbereich finden Sie eine Excel-Tabelle mit der die Tilgung eines Darlehens berechnet werden kann.
Die jährlich gezahlte Eigenheimzulage kann man sich direkt auf ein zinsgünstiges Tagesgeld-Konto überweisen lassen.
Mit der Eigenheimzulage kann der eventuell vorhandene Kredit (Hypothek) für die Wohnung (zu dem hoffentlich eine entsprechende Sondertilgungs-Möglichkeit vereinbart wurde) schneller getilgt werden.

Es kann somit sinnvoller sein, für ein Kind in Ausbildung eine kleine Wohnung zu kaufen, statt sie zu mieten. (siehe hierzu auch das Urteil des Niedersächsiachen Finanzgerichts Az.: XII 495/98)
Für die Familie entsteht dabei Kapital, mit dem später z. B. eine Rente aufgebessert werden kann.

Nach den 8 Jahren Förderzeitraum kann die Wohnung vermietet oder weiterhin selbst genutzt werden.
Die Wohnung kann auch verkauft werden. Nach Ablauf der Spekulationsfrist muss ein eventueller Gewinn nicht versteuert werden.

Wenn die geförderte Wohnung vor Ablauf der 8 Jahre verkauft und ein neues selbstgenutztes Objekt gekauft wurde, konnte die Restförderung früher auf dieses Folgeobjekt übertragen werden. Für ab 01/2006 angeschaffte Folgeobjekte entfällt diese Regelung (siehe § 19 (9) EigZulG und Link1 oder Link2 Seite 4 unten rechts).

Selbstnutzung des Wohnraums

Normalerweise muss man selbst oder die Kinder im geförderten Wohnraum wohnen. Eine Selbstnutzung des Wohnraums ist aber auch dann gegeben, wenn nahe Angehörige (z. B. Großeltern, Enkel) die Wohnung unentgeltlich überlassen bekommen.
Eine Zahlung von Verbrauchskosten (Wasser, Strom, Heizung, Müll, ...) an den Eigentümer schadet der Eigenheimzulage nicht.

Was macht man aber, wenn man noch zu kleine Kinder hat und keine nahen Angehörigen, die die gefundene Schnäppchen-Wohnung beziehen könnten? Es soll schon einen Steuerberater gegeben haben, der zunächst die raumgreifenden Spielzeuge seiner Kinder, z. B. die Eisenbahn dort installiert und mit ihnen dann regelmäßig bespielt hat.

Eigenheimzulage zweimal gleichzeitig nutzen

Dies scheint für ein Ehepaar möglich, vorausgesetzt, beide Wohnungen befinden sich nicht in räumlichem Zusammenhang (z. B. zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus). Rechtsgrundlage: § 6 EigZulG
Außerdem sollten wohl beide Wohnungen je einem Ehepartner gehören (gemäß einem Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 21.12.2004)
Weitere Fundstellen im Internet:
BFH-Urteil vom 28.6.2002 (IX R 37/01)
und
wolfgang-kynast.de : Bericht und Informationen, wie zwei Eigenheimzulagen gleichzeitig genutzt wurden (nicht mehr ganz aktuell).

In dieser Spezialfrage sollte ein erfahrener Steuerberater in Anspruch genommen werden. Eine halbe oder ganze Stunde Beratungsgespräch bei ihm ist gar nicht so sehr teuer und lohnt sich bestimmt. Lassen Sie ihm rechtzeitig vor dem Gespräch den oben genannten Erlass zu Information zukommen.

Eigenheimzulage und Arbeitslosengeld

Neue Regelung ab Oktober 2005 beim ALG II: Die Eigenheimzulage wird nicht mehr als Einkommen berechnet, wenn sie zur Finanzierung des Eigenheimerwerbs, also zum Abzahlen der Hypothek benutzt wird.

Verkauf oder Vermietung des geförderten Wohnraums

Es stellt sich die Frage, was passiert, wenn das geförderte Haus / die geförderte Wohnung während Laufzeit der Eigenheimzulage verkauft wird.
Einfache Antwort: Auch wenn man diese Immopbilie nur einen einzigen Tag im Kalenderjahr selbst besitzt und nutzt, wird für das ganze Jahr Eigenheimzulage gezahlt.
Das sinngemäß Gleiche gilt auch, wenn man das Haus / die Wohnung nicht mehr selbst nutzt, sondern komplett vermietet.

Wenn die Immobilie künftig teilweise vermietet wird, kann nur noch der selbst genutzte Anteil durch die Eigenheimzulage weiter gefördert werden. Abhängig von dem vermieteten Flächenanteil und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, wird die Eigenheimzulage in den meisten Fällen geringer werden.

Vor einem Wechsel von eigener Nutzung zu Vermietung dürfte ein Gespräch mit dem Steuerberater sehr sinnvoll sein.

Steuerberatung beim Immobilienkauf

Dass man für einen Immobilienkauf zum Notar geht, der dann einen passenden und möglichst ausgewogenen Vertrag für Käufer und Verkäufer entwirft und beurkundet, ist inzwischen weitgehend bekannt.
Doch vor dem Gang zum Notar und allerspätestens vor der Vertragsunterzeichnung sollte man mit einem Steuerberater gesprochen haben! Diese Erkenntnis kommt vielen Hauskäufern leider erst zu spät.

Beim Gespräch mit dem Steuerberater sollten z. B. folgende steuerlich wichtigen Punkte besprochen werden:

Wie kann der Kaufpreis zwischen Grundstück und Gebäude möglichst sinnvoll aufgeteilt werden?
Wie wird der Immobilienbesitz am sinnvollsten zwischen dem Ehepartnern aufgeteilt?
Falls Eltern und Schwiegereltern Geld für das Haus schenken wollen: Wie muss es laufen, damit keine Schenkungssteuer anfällt?
Erfüllen wir die Voraussetzungen für die Eigenheimzulage und wieviel an Eigenheimzulage bekommen wir?
Welche Steuervorteile gibt es sonst noch?
Welche Arten von Förderung gibt es in meinem Bundesland für kauf- oder bauwillige Familien?
Welche Förderungen gibt es für die Modernisierung von Häusern, Heizanlage usw.?
Falls ich selbst ein Testament aufsetzen will: Wie gestalte ich es so, dass keine oder möglichst wenig Erbschaftssteuer anfallen wird?

Sie sollten vor der Vereinbarung eines Beratungsgesprächs klären, ob sich ihr Steuerberater mit Eigenheimfinanzierung auskennt. Fragen Sie ihn doch mal, ob er selbst schon Immobilien gekauft hat, und wie oft er selbst schon für sich und seine Familie die Eigenheimzulage genutzt hat.

Diese Homepage und speziell diese Seite sind keine Steuerberatung. Hier wurden nur Informationen zusammengetragen, die im Internet allgemein verfügbar sind. Die Seite soll Sie zu eigenem Nachdenken und Fragen anregen.
Ich führe keine Steuerberatung durch. Fragen können in Internet-Foren gestellt werden (siehe unten: Links).

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